美國房價續創新高 專家：可投資REITs搶搭多頭列車

疫情帶動美國房地產市場續火熱！根據全美不動產仲介協會(NAR)數據，今年4月全美成屋房價中位數達34.16萬美元，較去年同期大漲19.1%，價格及漲幅均創下歷史新高，且已連續110個月上漲。FH富時不動產經理人許忠成指出，若投資人想搶搭美國房市多頭列車，可透過實體房地產、美國建築商股票、REITs(不動產投資信託)等方式介入，其中以REITs布局房地產，更是容易入手，較不受股市震盪影響，又能享有高配息，以台灣唯一美國抵押權型REITS富時不動產為例，近期公告第二季的每單位金額為0.218元，預估年化配息率達6.07%。

後疫情時代，美國房價漲幅續衝高，3月Case-Shiller全美房價指數較去年同期大漲13.2%，創下七年最大漲幅，同時，美國3月成屋庫存僅107萬戶、成屋庫存月數僅2.1個月，創下歷史新低。FH富時不動產經理人許忠成分析，居家工作漸成疫後工作新常態，帶動美國住房需求，加上美國家戶可支配所得續成長、千禧世代嬰兒潮支撐長期剛性需求，且聯準會維持低利率，美國房貸違約機率下降，使美國房市呈供不應求、房價長線看漲的榮景。

台灣投資人如何參與美國房市多頭？許忠成指出，方式包含赴美投資實體房地產、或投資美國建築商股票、美國REITs等。比較四種投資方式(見附表)，投資實體房地產門檻高、所需時間長，而若投資美國建築商股票，近一年報酬率雖達74.9%，但投資個股需較深入的基本面、技術面研究，也亦受大盤震盪影響，波動和風險相對較高。 因此建議投資人可透過REITs介入美國房地產，投資方式簡便，較不受大盤震盪影響，但仍可享有高報酬。如美國權益型REITs，近一年報酬率達38.9%，抵押權型REITs近一年報酬率更高達60.2%。

許忠成指出，抵押權型REITs投資標的是買入MBS(不動產貸款證券化)、利用抵押再融資賺取利差的公司，而不像權益型REITs收入來自交易不動產或租金收入，因此，即使聯準會近期釋出鷹派訊息，升息腳步可能提前，抵押權型REITs仍可受惠利率緩步走升環境，持續領取息收。舉例來說，台灣唯一一檔美國權益型REITs–富時不動產 (00712)，其追蹤富時NAREIT抵押權型不動產投資信託指數(FNMR)，殖利率、配息率均有亮眼表現，平均三年指數殖利率高達7.97%，過去三年平均實際配息率全市場第一，今年第二季將配發0.218元股息，預估年化配息率為6.07%，讓投資人輕鬆搶搭美國房市多頭列車，又能享有季季配息。

不過，美國房市火熱也使部分投資人擔憂是否有泡沫疑慮？對此，許忠成分析，回顧次貸危機經驗，當時房屋庫存飆升，利率在相對高檔，房貸利息負擔沉重，房價見向下跡象；反觀現今美國房市，房屋庫存低，利率處在近20年低檔，房價走勢又處上升階段，並未出現過熱或危機訊號，此時介入房市相對安全。

史塔夫短評：投資是替未來做打算